Deutsche Städte kämpfen darum, die Wohnungsnot einzudämmen.

 

Der deutsche Immobilienmarkt ist seit Jahren von einer Wohnungsnot vor allem in den Großstädten geprägt. Eine neue Studie besagt, dass sich das in naher Zukunft kaum ändern wird. Die Preise werden hoch bleiben, aber es gibt einen Silberstreif am Horizont.

Die Suche nach bezahlbaren Wohnungen wird für die Menschen in Deutschland immer schwieriger. Der Markt ist leer, vor allem in den Großstädten. Das wiederum bedeutet, dass die Preise steigen. Tatsächlich ist Wohnraum eine seltene Ware im Land.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hat konkrete Zahlen vorgelegt, um die Wohnungsnot zu verdeutlichen. In den letzten drei Jahren wurden laut einer aktuellen IW-Studie bundesweit rund 283.000 neue Wohnungen gebaut. Damit werden jedoch nur 80% des Bedarfs gedeckt. Um die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen, müssten in diesem und im Jahr 2020 rund 340.000 neue Wohnungen gebaut werden. Jetzt liegt es an den Gemeinden, sagte Ralf Henger, Mitautor der Studie, dem DW. Sie müssen versuchen, den Bau zu erleichtern, sagte er.

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Vor allem die Großstädte hinken der Studie zufolge beim Bau hinterher. In Köln und Stuttgart beispielsweise wurden nur etwa die Hälfte der Wohnungen gebaut, die nach IW-Schätzungen zur Deckung der Nachfrage benötigt werden. München, Frankfurt und Berlin bauen auch weniger Wohnungen als nötig, auch wenn die Diskrepanz dort geringer ist. Das Gleiche gilt für viele weitere Städte: Die Anzahl der gebauten Wohnungen ist unzureichend. “Es gibt derzeit nicht nur einen Wohnungsmangel, sondern es besteht auch die Notwendigkeit, die Bautätigkeit längerfristig weiter zu steigern”, schreiben Henger und sein Mitautor Michael Voigtländer.

Personalmangel

Die Gründe für die Engpässe sind vielfältig, sagt Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der International Real Estate Business School an der Universität Regensburg. “Der wichtigste Faktor ist der Zugang zu Bauland”, sagte er dem DW. “Bis zu einem gewissen Grad mangelt es einfach an Baumöglichkeiten, außerdem ist das Genehmigungsverfahren in einigen Städten noch zu langsam.” Die Autoren der IW-Studie kamen zu dem gleichen Schluss: Die Städte können mit der Nachfrage nicht mithalten.

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Darüber hinaus protestieren die Bürger gegen neue Bauprojekte in Bereichen, in denen ein Bau möglich ist. “Sie sagen zu Recht, dass dies ihre Lebensqualität beeinträchtigen würde”, sagte Henger und fügte hinzu, dass dies auch bei Gebäudeausbauten nicht so schnell wie möglich geschieht.

Das ist noch nicht alles, laut Just: “Die Baukosten sind in den letzten Jahren gestiegen.” Das habe dazu geführt, dass vor allem für eine Art von Gebäude – die relativ teure – gebaut wurde.

Enger städtischer Markt

Der Markt in Großstädten und Universitätsstädten ist besonders angespannt. Hoher Zustrom, unzureichendes Personal in den Baubüros, strenge Vorschriften und Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft sind weitere Wachstumshemmnisse. Die Autoren der IW-Studie warnen davor, dass die deutschen Städte Anstrengungen unternehmen müssen, um die steigenden Mietpreise zu verlangsamen.

Das Wichtigste ist, den Zugang zu Bauland zu erweitern, sagte ich gerade. “Das bedeutet auch, dass wir in größeren Städten denken müssen – wir können nicht davon ausgehen, dass wir jedes Jahr 300.000 Wohneinheiten zu den bestehenden Strukturen hinzufügen können.” Stattdessen müssen die Städte mehr am Rande wachsen. Die Attraktivität peripherer Standorte müsste erhöht werden, z.B. durch die Verlagerung von staatlichen Behörden in kleinere Städte und den Ausbau des öffentlichen Verkehrs.

 

Bauboom in strukturschwachen Regionen

Ganz anders sieht es in den ländlichen Gebieten aus, so die IW-Studie: “Während es in den Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte einen echten Kampf ums Wohnen gibt, wird in strukturschwachen Stadtteilen und Städten zu viel gebaut.” Über 50% mehr Wohnungen als tatsächlich benötigt wurden, so die Studie, wurden in den letzten zwei Jahren in 69 der 401 kreisfreien Städte und Gemeinden Deutschlands gebaut. Infolgedessen bleiben viele Objekte leer.

In den Städten wird das Problem jedoch auf absehbare Zeit dringend bleiben. Es wird erwartet, dass die Mieten weiter steigen werden, wenn auch nicht ganz so stark wie in den letzten Jahren, da der Wohnungsbau zunimmt und die Zahl der Menschen, die in die Städte ziehen, zurückgegangen ist. “Die Preise für Immobilien hingegen dürften aufgrund der Tatsache, dass institutionelle Investoren nur wenige Alternativen zu Immobilien haben, stärker steigen als die Mieten”, sagte er und fügte hinzu, dass sie aufgrund der schwachen Renditen anderer Anlageformen buchstäblich in Immobilien gedrängt werden, sagte Just.

Am Horizont ist jedoch ein Silberstreifen zu erkennen.

Das Problem der Wohnungsnot könnte abgefedert werden, wenn sich die Schätzungen der Autoren erfüllen – die Nachfrage wird nach ihren Schätzungen bis 2025 auf rund 260.000 Wohnungen pro Jahr und bis 2030 auf rund 246.000 Wohnungen pro Jahr sinken. Der Hauptgrund ist der erwartete Rückgang der Einwanderung, die voraussichtlich nicht dauerhaft auf einem Niveau von mehr als 400.000 Menschen pro Jahr bleiben wird. Bis dahin werden die Menschen jedoch wahrscheinlich hören und lesen: “Ich suche dringend eine Wohnung.”

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